COME SI DIVIDONO LE SPESE DI CASA TRA PROPRIETARIO E INQUILINO?

Ciro Cardinale*

Ma la tinteggiatura delle pareti chi deve pagarla? Il proprietario o l’inquilino? E la manutenzione dell’ascensore a chi spetta? Per non parlare poi delle spese per il riscaldamento centralizzato… Sono questi (e molti altri) i motivi di litigio e di contrasto che possono sorgere tra il proprietario di un appartamento in condominio dato in locazione ed il suo inquilino. E così, per ridurre il contenzioso reale o solo potenziale, Confedilizia, l’organismo che rappresenta i proprietari di case, ed i sindacati degli inquilini (Sunia, Sicet e Uniat) hanno preparato un’apposita tabella (la si può consultare su: https://www.sunia.it/wp-content/uploads/2015/10/tabellaoneriaccessori_2014.pdf) che contiene in maniera schematica la ripartizione tra proprietario e inquilino delle spese, sia della casa data in locazione che delle parti comuni condominiali. Il principio in base al quale avviene questa ripartizione di spese tra i due soggetti è sostanzialmente uno, davvero molto semplice: al proprietario spettano i costi di installazione, riparazione e manutenzione straordinaria; all’inquilino, invece, toccano quelli di manutenzione ordinaria. È vero che la tabella è obbligatoria solo per gli affitti a canone calmierato, cioè per quei contratti di locazione che si possono stipulare in alcune zone del nostro paese, per i quali il canone è concordato tra proprietari e inquilini, ma poiché la tabella non fa altro che schematizzare quanto già previsto dalla legge e dai giudici, può essere sempre richiamata nei contratti di locazione a canone libero, oppure può essere utilizzata da proprietari e inquilini per dividere tra loro le spese, evitando ogni possibile controversia. La tabella disciplina tutti gli ambiti nei quali sorgono spese che devono essere suddivise tra il locatore e l’inquilino, dagli impianti e servizi condominiali (ascensore, autoclave, riscaldamento ed aria condizionata centralizzati, impianti sportivi, pulizia, portierato, impianti di sicurezza e videosorveglianza, ecc.) a quelli che riguardano esclusivamente la casa locata (tinteggiatura, riparazione di pavimenti, infissi, impianti idraulico ed elettrico, ecc.). Così, seguendo il criterio di massima già indicato per la divisione delle spese (al proprietario spettano i costi di installazione, riparazione e manutenzione straordinaria; all’inquilino, invece, quelli di manutenzione ordinaria), competono sempre al conduttore le spese per il consumo, per la manutenzione ordinaria e per le piccole riparazioni di beni, impianti e servizi, mentre sono a carico del proprietario locatore le spese di straordinaria manutenzione, come l’installazione di nuovi impianti o il loro rifacimento. Qualche esempio? Le ispezioni e i collaudi periodici dell’ascensore spettano al conduttore, mentre la sostituzione del motore tocca al proprietario; la manutenzione del citofono è a carico dell’inquilino, invece la sua sostituzione con il videocitofono spetta al proprietario dell’immobile; la sostituzione degli infissi spetta al proprietario, mentre spetta all’inquilino la loro manutenzione; la pulizia delle scale tocca all’inquilino, mentre il loro rifacimento al proprietario; il consumo dell’acqua e della luce è di competenza ovviamente dell’inquilino, mentre la sostituzione degli impianti idrici o elettrici perché rotti o obsoleti spetta al proprietario. Questo per quanto riguarda la divisione delle spese. Per il loro pagamento il conduttore ha il diritto di subordinarne il saldo all’indicazione specifica delle spese da parte del locatore e dei criteri di riparto (se si tratta di spese condominiali), nonché alla consultazione della relativa documentazione giustificativa. È quanto prevede l’articolo 9 della legge 392 del 1978 sulle locazioni, che dà anche all’inquilino il termine di 60 giorni per il pagamento del dovuto, proprio allo scopo di rendere possibili queste verifiche. Pertanto, se il locatore non soddisfi la legittima richiesta del conduttore, quest’ultimo può rifiutarsi di pagare le spese chieste dal proprietario. Circa i tempi di prescrizione del diritto del locatore a pretendere il pagamento degli oneri accessori da parte del conduttore, occorre ricordare che per lungo tempo la giurisprudenza ha sostenuto l’applicazione del termine di prescrizione di due anni, ai sensi dell’articolo 6 della legge 841 del 1973. Ma dopo che quest’ultima legge è stata abrogata dal decreto legge 112 del 2008, si dovrebbe applicare il termine di prescrizione di cinque anni previsto dall’articolo 2948 del codice civile, per cui la richiesta di pagamento da parte del proprietario dovrà avvenire entro tale termine.

*L.C. Cefalù