CHI PAGA LE INFILTRAZIONI D’ ACQUA IN CONDOMINIO
Ciro Cardinale*
Quando acqua ed umidità provengono dall’appartamento accanto o da quello di sopra oppure da una parte comune dell’edificio in condominio, chi è responsabile? Chi paga i danni? Sul punto bisogna innanzitutto distinguere due ipotesi: le infiltrazioni di acqua o l’umidità che provengono da una parte comune dell’edificio in condominio e che quindi appartiene a tutti, da quelle che derivano dalla proprietà privata di un singolo condomino. Le conseguenze in tema di responsabilità e di risarcimento dei danni sono infatti diverse, perché nel caso di infiltrazioni che provengono dai beni condominiali la responsabilità sarà dell’intero edificio e quindi di tutti i condomini, nell’ipotesi in cui invece le infiltrazioni provengono dall’appartamento privato, la responsabilità sarà solo del proprietario di questo. In tutti i casi comunque la responsabilità per i danni causati ad altri dall’appartamento privato o dalle parti comuni dell’edificio si basa sull’obbligo di custodia e di manutenzione che grava sul singolo proprietario o su tutti i condomini nel caso di beni comuni condominiali, ai sensi dell’articolo 2051 del codice civile (“ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”). Ma vediamo nel dettaglio.
Infiltrazioni da parti comuni. Le parti comuni di un edificio in condominio sono quelle elencate all’articolo 1117 del codice civile, come le scale, l’androne, l’ascensore, il tetto, il cortile, ecc., e quelle che vengono considerate tali al momento della nascita del condominio. In tutti i casi in cui è accertato che le infiltrazioni d’acqua o l’umidità nell’appartamento privato di un singolo condomino provengono da una delle parti comuni, per esempio dal tetto, la responsabilità sarà allora del condominio nel suo complesso. Il danneggiato dovrà così chiedere il risarcimento con una PEC o una raccomandata a.r. all’amministratore, quale rappresentante di tutti i condomini, e le spese di riparazione e di risarcimento danni saranno divise tra tutti gli altri condomini diversi da chi ha subito il danno, a meno che non ci sia un’assicurazione condominiale che copra tali danni.
Infiltrazioni da proprietà privata. Quando invece le infiltrazioni d’acqua o l’umidità provengono da un altro appartamento privato perché, ad esempio, si è rotto il tubo della doccia, sarà il proprietario ad essere l’unico responsabile dei danni e sarà così a lui che il danneggiato dovrà chiedere con PEC o raccomandata a.r. il risarcimento. Se la casa da cui proviene il danno è però data in locazione, non sempre la responsabilità sarà del proprietario dell’immobile, come nel caso dell’inquilino che, per esempio, ha lasciato aperto il rubinetto dell’acqua allagando l’appartamento sottostante. È evidente che in questi casi la responsabilità esclusiva del danno sarà a carico dell’inquilino, cioè di chi vive nell’abitazione data in locazione, e non del proprietario ed allora il danneggiato dovrà rivolgersi al primo per ottenere il risarcimento dei danni subiti. In caso di contestazione, quando cioè sorga una diatriba tra il proprietario e l’inquilino circa la responsabilità dei danni causati ad altri, in linea di massima si ritiene che il proprietario dell’immobile ha la custodia e quindi la responsabilità dei muri e degli impianti in essi inseriti, mentre il conduttore è custode e responsabile degli accessori e delle altre parti della casa data in locazione. Così, ad esempio, se si rompe un tubo murato nelle pareti del bagno la responsabilità sarà del proprietario, se invece si rompe un flessibile esterno all’impianto idrico che collega il tubo murato al lavandino, la responsabilità dei danni causati al vicino dalle infiltrazioni d’acqua sarà dell’inquilino.
Come evitare la responsabilità da infiltrazioni. Abbiamo visto che l’articolo 2051 del codice civile addossa al custode (proprietario, inquilino, amministratore di condominio) la responsabilità delle cose che ha in custodia, tranne per “il caso fortuito”. Il proprietario, l’inquilino o l’amministratore di condominio saranno allora esentati da responsabilità dimostrando proprio il caso fortuito, cioè che la perdita d’acqua non è a loro imputabile, avendo fatto tutto il possibile per evitarla, oppure che si è verificata all’improvviso ed in modo del tutto inevitabile ed imprevedibile, perché – ad esempio – un terremoto ha scosso l’edificio facendo scoppiare i tubi murati e causando una infiltrazione d’acqua nell’abitazione posta al piano inferiore.
*L.C. Cefalù
