L’USO DEL CORTILE CONDOMINIALE

Ciro Cardinale*

Il cortile condominiale, come anche le altre parti comuni dell’edificio in condominio, è spesso causa di contrasti e liti tra i condomini per il suo uso. C’è chi vuole parcheggiarvi l’auto e chi spera di farne un giardino fiorito, chi vuole usarlo come parco giochi per i bambini e chi pensa di affittarlo ad un ristorante e ricavare così dei soldi per ridurre le quote condominiali… insomma, c’è sempre un motivo di contrasto tra i vari proprietari sull’uso del cortile condominiale. Per prevenire liti, evitando di finire pure in tribunale, è giusto sapere cosa si può fare e cosa no nel cortile condominiale.

 Il cortile condominiale. È uno spazio comune interno ad un edificio in condominio che appartiene a tutti i condomini, anche a quelli che non vi si affacciano, e che deve essere gestito nell’interesse di tutti. La sua proprietà è così divisa tra tutti i condomini in proporzione ai rispettivi millesimi, per cui le spese per la sua manutenzione ordinaria e straordinaria sono suddivise per i millesimi, anche se l’uso del cortile è uguale per tutti, come avviene per le scale o l’ascensore. Non vale infatti la regola per la quale siccome io ho più millesimi del mio vicino posso fare del cortile un uso più ampio e quindi parcheggiarvi la macchina, la bici e la moto, farvi giocare i miei figli, mentre il vicino può solo lasciarvi il monopattino… Se però il cortile fa anche da copertura dei magazzini o dei garage sottostanti di proprietà solo di alcuni condomini, le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria dei tetti dei magazzini, che rappresentano anche il pavimento del cortile, sono divise in parti uguali tra i proprietari dei due piani sovrastanti, cioè tra i proprietari del cortile che sta sopra (cioè tutti i condomini) ed i proprietari dei garage sottostanti.

Cosa posso fare nel cortile condominiale. Come per tutti gli altri spazi comuni dell’edificio in condominio (scale, ascensore, androne, ecc.) ogni condomino è libero di usare il cortile e di apportarvi tutte quelle modifiche utili (mettervi dei vasi con i fiori, fissarvi una panchina, ecc.), purché si rispettino due condizioni: 1) non si deve alterare la destinazione del cortile stabilita nel regolamento condominiale (se esso stabilisce che il cortile è adibito a parcheggio, non si può usare per giocare; se esso destina tale spazio ai giochi per bambini, non possiamo parcheggiarvi); 2) non si può impedire agli altri condomini di farne uso. Ciò significa che non possiamo occuparlo tutto con i nostri mezzi o con le nostre piante, aprirvi una finestra per dare aria e luce alla nostra cantina che vi si affaccia, impedire al vicino di farvi giocare i suoi figli, perché devono farlo solo i miei… Solo in mancanza di una chiara indicazione nel regolamento condominiale sull’uso che i condomini possono fare del cortile, possiamo farne un più ampio e diverso uso, purché si rispetti sempre la condizione di cui al punto 2), cioè non impedire agli altri condomini di farne uso.

Il cortile come parco giochi. Un uso spesso controverso del cortile condominiale, che provoca liti tra i condomini, è quello di parco giochi o “campo di calcio” da parte dei bambini, con conseguenti grida, schiamazzi, rumori della palla che sbatte frequentemente contro le saracinesche dei garage o contro le auto lì parcheggiate… Possiamo impedirlo? La prima cosa da fare in questi casi è controllare cosa dice il regolamento di condominio. Se esso vieta espressamente di giocare a palla, di usare il cortile come parco giochi o stabilisce che esso è adibito solo a parcheggio, il problema è risolto e l’amministratore dovrebbe vigilare perché il regolamento venga applicato, impedendo ai bambini di giocare in cortile. Ma se così non fosse, cioè se il regolamento non dice nulla, l’uso del cortile è il più ampio possibile. L’assemblea dei condomini può allora approvare all’unanimità una delibera che stabilisca l’uso del cortile, vietando o autorizzando i giochi dei bambini. In alternativa si potrebbe approvare (questa volta a maggioranza dei condomini) una delibera che stabilisca fasce orarie per il gioco per non disturbare il riposo dei condomini, autorizzando eventualmente l’amministratore ad applicare multe nei confronti dei trasgressori (ovviamente nei confronti dei genitori dei bambini, che risponderanno anche di eventuali danni causati dai minorenni con i loro giochi alle auto parcheggiate nel cortile o agli altri beni condominiali o privati che vi si trovano).

*L.C.Cefalù